주택임대차보호법 Part 2. ( 계약의 갱신 ㅣ 대항력)

주택임대차보호법 ( 계약의 갱신 ㅣ 월차임 전환 ㅣ 대항력)

 

「주택임대차 보호법」 은 민법의 특례를 규정하여 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

상가 임대차보호법과 더불어 임차인을 보호하기 위한 장치가 추가되고 있는데요

주임법에 대해서 세 번에 나누어 주요 핵심 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

이번에는 두번째로 주임법의 계약의 갱신, 월차임 전환 시 산정률의 제한, 대항력에

대하여 알아보겠습니다. 

 

계약의 갱신

 

-. 임대차 기간

  ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

  ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

-. 계약의 갱신

  ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

  ② 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

  ③  계약이 갱신된 경우(묵시적 갱신) 2년의 임대차 존속기간에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

  ④ 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

 

월차임 전환 시 산정률의 제한

 

  ① 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

      ▶  연 10%
      ▶ 한국은행 기준금리 + 2%

   ② 임차인이 이러한 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

 

대항력

 

  ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 

  ② 제 3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리이며 다음과 같은 대항 요건을 갖춰야 합니다. 두 가지 조건을 갖추면 다음날부터 효력이 발생합니다.

      ▶ 주택의 인도 (입주)
      ▶ 주민등록 (거주지 등록)

  ③ 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

  ④ 거소신고한 재외국민도 임대차보호법상 대항력이 인정된다고 대법원에서는 보고 있습니다.