임대차3법 핵심 정리합니다.

임대차3법 (계약갱신청구권 ㅣ 전월세상한제 ㅣ 전월세신고제)

 

안녕하세요. 케빈아빠 입니다.

문재인 정부에서 주택임대차보호법과 부동산거래 신고법이 개정되면서 임차인의 권리를 보호하기 위한

계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 즉 임대차3법이 도입되었는데요.

오늘 자세히 살펴보겠습니다.   

 

 

계약갱신청구권, 전월세상한제는 2020년 7월31일 의결 즉시 시행 되었으며

전월세신고제는 2021년 6월1일 시행되었습니다.

 

계약갱신청구권

 

-. 기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다. 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있습니다.

-. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다. 

-. 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부된다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은2년 실거주를 해야 한다. 또한기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 규정돼 있습니다.

-. 계약갱신권 도입에 따른 후속 조치로 세입자가 세 들어 살던 집에서 퇴거한 뒤 2년 동안은 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있게 됩니다.

-. 임대기간이 자동 경과되어 묵시적으로 갱신시킨 경우 이는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않습니다.

 

 

전월세상한제

 

-. 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 계약하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며 초과 지급한 임대료상당의 반환을 청구할 수 있습니다. 기존 계약자체가 무효인 것은 아닙니다.

-. 각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여하였습니다.

-. 임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니다.

-. 임대인과 임차인 간의 협의사항이기 때문에 5% 인상을 임차인이 거부할 경우에도 임대인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없습니다. 꼭 인상해야겠다면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐서 그 결과에 의해 인상 여부가 결정됩니다.

-. 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약 시에도 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

 

 

 

전월세신고제

 

-. 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 합니다.

-. 투명한 부동산 시장을 만들기 위해 시행한 법으로 2021년 6월 시행하여 1년의 계도기간을 거쳐 2022년5월 31일부로 이행하려 하였으나 국민들의 반발과 피해 방지를 위하여  2023년5월 31일까지 1년의 계도 기간을 더 연장하였습니다. 

-. 수도권, 광역시, 세종시, 도의 시 지역 주택 중 보증금 6,000만원, 월세 30만원을 초과하는 모든 전,월세 계약이 해당됩니다.

-. 30일 이내에 임대인과 임차인은 해당 지방자치단체에 신고를 하여야 하며 이를 어길 시 최대 100만원의 과태료가 부과부과됩니다. 

-. 전,월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 진행되고 전입신고만 따로 신청하면 되기 때문에 보증금을 지킬 수 있는 중요한 수단이 될 수 있습니다.

-. 아파트, 오피스텔, 다세대, 고시원 등 준주택 뿐만 아니라 공장, 상가 내주택 등 비주택도 전,월세 계약을 체결하였다면 신고를 하여야 합니다.

-. 신고 방법 : 임대인과 임차인이 함께 주택 소유지 주민센터를 방문하여 임대차 계약 신고서를 작성하여 임대차 계약서와 함께 제출하고 신고하여야 합니다.

다만, 임대인 또는 임차인 한명이 참석 불가하다면 두 사람의서명이 들어간 서류를 가지고 한 사람이 방문하여도 신청이 가능합니다. 시행일이 다가오면  신고 방법에 대하여 구체화될 것으로 보입니다.

-. 임대인, 임차인 모두 방문 접수가 불가능하다면 인터넷으로 신청이 가능하며 부동산거래관리시스템을 통하여 신청할 수 있습니다. 대부분 온라인으로 신청할 것으로 생각됩니다.