상가임대차보호법 3편 (feat. 대항력 ㅣ 원상회복의무)

대항력 ㅣ 원상회복의무

 

상가 임대차 보호법은 민법의 특례를 규정하여 상가 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

사업자등록의 대상이 되는 상가건물에서 주된 부분을 영업용으로 임차한 경우 적용받을 수 있습니다. 

상임법은 내용이 너무 길어 세 번에 나누어 알아보겠습니다. 

이번에는 상임법의 마지막 편으로

대항력과 원상회복의무에 대하여 자세히 살펴보겠습니다.

 

대항력

 

-. 상가임대차 보호법 법령에 나와 있는 대항력의 설명은 다음과 같습니다.

  ① 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ㉮ 상가건물을 인도받았고, ㉯ 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).

-. 간단하게 풀어서 생각해 본다면 임차인이 임대차계약을 맺고 사용 중에 기존 임대인이 건물을 매매하였는데 새로운 임대인은 기존 임차인에게 퇴거를 요청할 수도 있습니다. 이때 기존 임차인이 대항요건을 구비했다면 새로 양수받은 임대인에게 권리관계를 주장하고 퇴거 요청을 거부할 수 있습니다.

-.  상가건물 임대차에서 사업자 등록은 다음과 같은 중요한 의미를 가지고 있습니다.

    ① 상가건물임대차보호법은 부가가치세법 등에 의한 사업자 등록 대상이 되는 상가건물 임대차에만 허용
        ▶ 상가건물임대차보호법은 부가가치세법 등에 의한 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에만 적용됩니다. 이때 상가건물의 전부나 주요 부분은 영업용으로 사용될 것을 전제로 합니다. 사업자등록 대상이 아닌 건물의 임대차는 민법이 적용되고 상가건물임대차보호법에서 정한 임차인보호를 위한 강행규정은 적용되지 않습니다.

    ② 사업자가 상가건물을 인도받고 사업자등록 신청 익일부터 임차인에게 상가건물임대차보호법의 대항력 발생
        ▶ 사업자가 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 임차인에게 상가건물임대차보호법의 대항력이 발생합니다. 대항력은 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 권한을 의미합니다. 대항력 발생 이후에는 임차건물의 양수인 등에게 기존 임대차계약 내용으로 대항할 수 있게 됩니다.

    ③ 실제 사업개시일과 사업자등록 신청일이 다른 경우 대항력은 사업자등록신청일 기준
        ▶ 사업을 개시한 날을 기준으로 발생하는 부가가치세법상의 납세의무와는 달리 대항력은 상가건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청한 다음날부터 효력이 발생합니다. 따라서 실제 사업개시일과 사업자등록신청일이 다른 경우 대항력은 사업자등록신청일을 기준으로 발생한다는 점을 주의해야 합니다.

    ④ 대항력은 사업자등록이 적법하게 유지되는 동안에만 효력 발생
        ▶ 한 번 효력이 발생한 대항력이더라도 사업자등록이 적법하게 유지되는 동안만 효력이 있습니다. 이를 존속요건이라고 하는데요. 예를 들어 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 그 후 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우 대항력은 소멸합니다.

 

 

원상회복의무

 

-. 임대차가 종료되는 경우 임차인은 임대인에 대해 원상회복의무를 집니다. 보통 임대차에서 원상회복의무라고 하면 임대목적물 그 자체에 대한 원상회복을 의미하지만, 이러한 원상회복의무에는 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함합니다. 

따라서 임차인은 임대인 또는 그 승낙을 받은 신규 임차인이 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는데 방해가 되지 않도록 임차건물 부분에서의 사업자등록과 영업허가 등에 대해 폐업신고절차를 이행할 의무가 있습니다.

-. 상가건물 임대차에서 원상회복의무를 정리하면 다음과 같습니다.

    ① 임대차에서 원상회복의무는 임대목적물 그 자체에 대한 원상회복을 의미

    ② 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 재사용할 수 있게 협력할 의무 포함

    ③ 임차 건물 부문에서의 사업자등록과 영업허가 등에 대한 폐업신고 절차 이행 의무

    ④ 원상회복의무 지체 시 원상회복기간까지 임대료 상당액에 대한 손해배상 책임

         ▶ 임대차가 종료했음에도 불구하고 임차인이 원상회복의무를 지체하는 경우 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액에 대한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 임차인의 비협조 등으로 직권말소 등을 통해 폐업절차가 완료되는 경우 그 기간 동안의 임대료 상당액이 임대인이 입은 손해가 될 수 있습니다.
        ▶ 임대인은 상가건물임대차보호법상 관할 세무서장에게 해당 상가건물 임차인의 인적사항(법인인 경우 법인등록번호, 법인이 아닌 단체의 경우 사업자등록번호)이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 신청할 수 있습니다. 정당한 거절 사유가 없는 한 이를 통해 확인한 임차인의 사업자등록번호로 휴·폐업 조회를 진행해 임차인의 원상회복의무 완료 여부를 확인할 수 있습니다.

상가임대차보호법을 3번에 걸쳐 자세히 살펴보았습니다.

상가 투자나 임차하시는 모든 분에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다.