상가임대차보호법 2편 (feat. 권리금회수기회보호 ㅣ 묵시의 갱신)

권리금회수기회보호 ㅣ 묵시의 갱신

 

상가 임대차 보호법은 민법의 특례를 규정하여 상가 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

사업자등록의 대상이 되는 상가건물에서 주된 부분을 영업용으로 임차한 경우 적용받을 수 있습니다. 

상임법은 내용이 너무 길어 세 번에 나누어 알아보겠습니다. 

권리금회수 기회 보호

묵시의 갱신

 

권리금 회수기회 보호

 

-. 권리금이란?  
  ①  “권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다
  ②  권리금은 보증금이 아니며 임대인이 아니라 차후 임차인에게 받는 것으로 상가임대차계약서 작성 시 꼼꼼히 검토해야 합니다

-. 권리금의 종류

  ① 시설권리금 : 영업시설, 비품 등의 시설투자비
  ② 영업권리금 : 거래처, 신용, 영업상의 노하우로 상가를 운영하면서 쌓은 명성, 고객관리의 대가
  ③ 바닥권리금 : 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점, 입지의 중요성

 

-. 권리금 핵심 이슈

  ① 모든 임차인은 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 권리금 회수 기회의 보호를 받습니다. 또한 총 임대기간과 관계없이 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선하는 신규임차인과 신규임차계약 체결을 정당한 사유 없이 거절할 경우 임차인에게 해당 손해를 직접 배상할 의무를 집니다. 해당 손해배상청구는 임대차 종료 3년 이내에 진행해야 합니다
  ② 대표적인 임대인의 권리금회수 방해 행위는 다음과 같습니다
      ▶ 본인 사용으로 인한 신규임대차계약 체결 거절
      ▶ 구체적으로 고지하지 않은 재건축 진행
      ▶ 안전사고의 우려가 없는 신축 및 철거 진행
      ▶건축 매매로 인한 신규임대차계약 체결 거절

  ③ 원칙적으로 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 맺고 임대인에게 주선하는 행위가 필요하나 대법원 판례에 따르면 임대인이 명확하게 신규임대차계약 체결 거절 의사를 밝혔다면 임차인은 신규임차인을 주선하지 않거나 흠결이 존재한다 하더라도 승소가 가능합니다

-. 상가 건물의 철거 및 재건축 시 권리금

  ① 실제적으로 철거 및 재건축을 하는 경우 법적으로 권리금 회수가 안된다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것이 아니기 때문이다
  ② 그러나 임차인을 내보고나서 재건축을 하지 않는 경우를 대비해 명도 시 증거들을 확보해야 한다
  ③ 이 경우 임차인의 10년 계약갱신요구권과 충돌이 되는데 임대인이 임차인을 내보내기 위해서는 임대인의 명시적이고 구체적인 공사계획, 도면 등을 제시하여야 한다
  ④ 사실 실제 상황에서는 임차인은 이 경우에도 버티는 경우가 많다. 권리금을 회수하지 못하면 큰 손실이 발생하기 때문이다
  ⑤ 임대인의 입장에서는 재건축을 위하여 명도 소송을 제기하고 재판을 해야 하지만 명도소송은 긴 시간과의 싸움이기 때문에 현실에서는 임대인이 임차인과 적정한 선에서 권리금에 대한 지급을 보장하고 협의하여 마무리한다

 

묵시의 갱신

 

-. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약 조건 변경 등을 통지하지 않는 경우 계약만료가 되었을 때 이전 임차 조건과 동일한 조건(계약 금액, 특약의 효력)으로 계약이 ‘자동 연장’ 되는 것을 말합니다.

 

-. 묵시의 갱신은 모든 상가 임대치 계약이 아닌 환산보증금 범위 이내의 계약에만 해당되며 환산 보증금 및 최우선 변제권의 범위는 아래표와 같습니다.

-. 조건변경 등으로 재계약서를 작성할 때에도 갱신요청 기간을 준수하여 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 작성하면 됩니다. 

-. 환산보증금 지역 기준범위 내에 있는 점포가 묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 1년씩 연장됩니다.  

-. 임대인은 자동연장 기간동안 해지 통보를 할 수 없으며 임차인이 통보하면 3개월 후에 계약이 종료됩니다.

-. 2018년 10월 16일 이후로 신규 계약 혹은 갱신한 적이 있다면 총영업기간을 10년까지 보호받을 수 있습니다. 
    ① 환산보증금 이내 임차인이라면 묵시적 갱신(자동연장)의 상황에서도 추가적인 갱신을 요청하여 10년까지 영업기간을 보호받을 수 있습니다. 
    ② 환산보증금 초과 임차인은 묵시적 갱신 시 기한없이 연장된 것으로 봅니다. 기한의 약정이 없기 때문에 임대인도 해지를 통보할 수 있다는 뜻이며 임차인이 통보하면 1개월 임대인이 해지 통보를 하게 되면 6개월 뒤에 임차인이 상가를 반환해야 합니다. 따라서 영업을 계속하고 싶다면 6~1 개월 사이에 재계약 작성을 임대인에게 요청하여야 합니다.
    ③ 환산보증금 초과 임차인은 묵시적 갱신에 있어 상가임대차보호법이 아닌 민법의 적용을 받으며 계약 자동 연장은 1년이 아니라 기간의 약정이 없다는 점 유의해야 합니다.

-. 참고로 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유는 다음과 같습니다.
    ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
    ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
    ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
    ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
    ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
    ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
    ⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
        ▶ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
        ▶ 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
        ▶ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

다음편에는 상가임대차보호법 마지막으로 대항력과 원상회복의무에 대해 알아보겠습니다. 

상가 투자하시는 모든분에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.