상가임대차보호법 1편 (feat. 적용대상 ㅣ 계약갱신 요구권 ㅣ 상가임대료 인상 5% 제한)

적용대상 ㅣ 계약갱신 요구권 ㅣ 상가임대료 인상 5% 제한

 

상가 임대차 보호법은 민법의 특례를 규정하여 상가 임차인의 권리를 보호하고 있습니다. 

사업자등록의 대상이 되는 상가건물에서 주된 부분을 영업용으로 임차한 경우 적용받을 수 있습니다. 

상임법은 내용이 너무 길어 두번에 나누어 알아보겠습니다. 

적용대상과 환산보증금

10년 계약갱신 요구권

상가임대료 인상 5% 제한

 

적용대상 및 환산보증금

-. 상가 임대차보호법은 환산보증금 초과 상가에 대해 원칙적으로 적용하지 않으나 일부조항에 대해 적용을 받습니다.

-. 모든 임차인에 공통적으로 적용되는 조항 
    ⓛ 대항력
    ② 10년 계약갱신요구권
    ③ 권리금회수기회  보호 

-. 환산보증금 적용 범위내의 경우 
    ① 상가 임대료 인상 제한
    ② 묵시의 갱신

-. 환산보증금 범위를 초과하는 경우 상가 임대료 인상 제한 및 묵시적 갱신은 민법을 적용합니다.
   환산보증금 계산 : 보증금 + (월세 X 100)

 

-. 최우선변제권을 받기위한 보증금 한도 범위는 임차인의 보증금 범위이며 경매 또는 공매가 되면 낙찰대금에서 최우선하여 보증금의 약 1/3정도의 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리(보증금 중 일정액의 범위) 입니다. 

-. 실 거래에서 적용되기에는 매우 적은 금액이지만 최악의 상황에서 꼭 알아 두어야 할 내용입니다.

 

10년 계약 갱신 요구권

-. 계약갱신요구권의 행사 

• 계약갱신 요구권은 환산 보증금과 관계없이 모든 상가임차인에게 적용됩니다. 임대차기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 
• 분쟁이 발생할 경우를 대비하여 메시지나 카톡을 통한 요청은 상대방이 보지 못했다고 주장할 수 있음으로 내용증명을 통해 확실하게 증명할 수 있는 갱신요청 할 것을 추천합니다.

-. 갱신요구권의 효과 및 자동연장 

• 환산보증금내 상가임대차 : 임대인이 임대차기간 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 임대료 등 조전 변경의 통지를 하지 않은 경우에 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 보며 이때 기간은 1년으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생해 임대차 계약이 해지됩니다.
• 환산보증금 초과 상가임대차(민법 적용) : 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 임차물을 사용, 수익 하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 임차한 것으로 봅니다. 임대차기간의 약정이 없기 때문에 당사자는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있으며 임대인이 통고한 경우 6개월, 임치인이 통고한 경우 1개월이 경과하면 임대차계약이 해지됩니다.

계약갱신요구권 행사가 가능한 임차인이라 하더라도 기간에 맞춰 갱신을 요청하지 않아 민법상 자동연장 되었다면 추후 계약갱신요구권 행사가 불가능 함으로 환산보증금을 초과할 경우 기간에 맞춰 계약갱신요구권 행사를 하는 것이 중요합니다.

상가 암대료 인상 5% 제한

-. 임대차 기간 중에 임대인은 월세의 증액을 임차인을 월세의 감액을 요청할 수 있습니다. 양 측이 원만한 합의에 이르지 못하면 경국 조정이나 소송을 통해 재판부로부터 적정 임대료를 판단받아야 합니다. 

-. 과다한 증액 요구를 묵인할 경우 결과적으로 임차인의 권리금 회수에 악영향을 끼칩니다. 임대료와 권리금은 반비례하기 때문입니다. 높아진 임대료 조건으로는 권리금을 지급할 임차인을 찾기가 어려울 수 있기 때문입니다. 

-. 환산보증금 내 상가임대차 : 상가 임대차보호법 11조에 따라 당사자는 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있으며 증액의 경우 “5%”를 초과할 수 없습니다. 또한 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

-. 환산보증금 초과 상가임대차 : 상가 임대차보호법 10조 2에 따라 경제적 상황에 따라 증액이 가능하며 “5%” 제한선이 존재하지 않기 때문에 분쟁 발생 소지가 높습니다. 하지만 증액을 요구하는 측에서 인상 사유를 입증하여야 하며 일방적으로 증액할 수 있는 것은 아니며 법원에서 적정 임대료를 판단받을 수 있습니다.

-. 5% 임대료 계산 방법 : 

환산보증금 내 임대료 인상은 보증금 및 월차임의 최대 5% 가능한데 예를 들어 계산해 보겠습니다.

-. 방법 1

보증금 1,000만원, 월차임 100만원인 상가의 경우
보증금 : 1,000만원 X 5% = 50만원
월차임 : 100만원 X 5% = 5만원
이렇게 계산하면 간단합니다.

-. 방법 2

그러나 대부분 보증금은 그대로 두고 월세만 인상하는 경우가 많기 때문에 
일반적으로 환산보증금으로 전환하여 계산할 수 있습니다.
환산보증금 : 보증금 1,000만원 + (월세 100만원 X 100) = 11,000만원
11,000만원 X 5% = 550만원
  ▶ 인상 후 환산보증금 11,550만원 

여기에서 기존 보증금 1,000만원을 빼고 100을 나누어 인상 후 월차임을 계산합니다.
11,550만원 – 1,000만원 = 10,550만원
10,550만원 / 100 = 105.5만원
 ▶ 인상가능한 최대 월차임은 105.5만원 입니다.

-. 방법 3

한편 월차임 계산 시 법에서 정한 산정률의 제한 때문에 보증금 인상분을 계산하면 

대통령령으로 정한 비율인 12%와 한국은행 기준금리 3%(가정) X 4.5 13.5% 중 낮은 비율인 12% 적용하여야 합니다. 

따라서 이를 적용하여 계산하면

보증금 1,000만원 X 5% = 50만원 
보증금 인상분 50만원 X 12% = 6만원(연간)
연간 차임 인상분 6만원 / 12개월 = 5천원  
   ▶ 월 차임 5% 인상분 5만원과 보증금 인상분 5천원을 합하여 
   ▶ 총 105.5만원으로 방법 2과 같은 금액이 계산됩니다.