상가 취득, 보유 및 양도 세금

상가 취득세 ㅣ 재산세 ㅣ 양도세

 

부동산에 대한 세금은 토지, 주택 및 기타로 분류되며 상가는 일반 건물로 기타에 속합니다. 

상가도 타 부동산과 마찬가지로 취득세, 재산세, 양도소득세 등의 세금을 납부하여야 합니다. 

다만 상가는 주택과 달리 다주택자 규제, 투기지역이나 조정대상지역 등의 규제가 없기 때문에 일면 단순하기도 하지만 

 취득 시 부가가치세 납부 등 타 부동산 매매와 다른 점이 있어 유의하여야 합니다.

특히 은퇴를 준비하거나 재개발로 이주자 택지에서 상가주택을 취득하는 경우도 많은데

상가주택의 세금계산이 까다롭기 때문에 주의하여 확인해야 합니다.

 

상가 취득단계 세금

 

• 취득세

-. 상가 매도인은 일반 재화를 공급하는 것이므로 부가가치세를 납부하여야 합니다.

-. 상가 매수인은 취득세만 납부하면 되지만 매수인이 납부 의무가 있는 부가가치세의 실 납부자라 할 수 있습니다.  

-. 따라서 상가 매매 계약 시 금액에 부가가치세의 포함여부와 그 부담의 주체를 명확히 하여야 합니다.

-. 취득세 : 과세표준액 X 취득세율

-. 상가 취득세의 과세 표준은 상가 취득 당시의 매매가액을 말합니다. 단, 취득세 산고 시 기준으로 취득금액과 시가표준액 중 큰 금액이 과세표준액이 됩니다.

-. 주택의 경우 취득세율이 규제에 따라 복잡하게 계산되지만 상가의 경우는

  ① 취득세율 : 4%
  ② 부가세인 지방교육세 : 0.4%
  ③ 농어촌특별세 : 0.2% 
  ④ 총합 : 4.6%

로 고정되어 있습니다. 주택 외 매매의 취득세율표는 아래와 같습니다.

구분		세율
주택외 유상매매 (토지, 건축물)		4%
원시취득, 상속(농지외)		2.8%
무상취득(증여)	비영리사업자	2.8%
	그외	3.5%
농지	매매	3.0%
	상속	2.3%
공유물분할		2.3

-. 상가를 매매로 취득하는 것이 아니라 신축, 상속 및 증여로 취득하는 경우는 취득세율이 다음과 같습니다.
  ① 주택 및 상가의 상속 취득세 : 2.8%
  ② 주택 및 상가의 증여 취득세 : 3.5%
  ③ 주택 및 상가의 원시취득(신축) 취득세 : 2.8%

-. 상가를 매매하는 경우 부가치세율은 10% 입니다.

-. 그런데 토지는 부가가치세가 면세됨으로 상가 매매대금 중 토지를 제외한 건물 대금에 대하여서만 부가가치세가 계산되어야 합니다,

-. 부가가치세는 재화나 용역의 공급 과정에서 얻게 되는 부가가치에 대한 세금을 의미하며 이는 매매대금에 포함되어 있다고 봅니다. 따라서 상가 매매 시의 납세 의무자는 매도인이 됩니다. 그러나 매도인이 비사업자라면 부가가치세를 납부하지 않으며 매수인도 비사업자 또는 면세업자인 경우 매입세액 공제나 환급을 받을 수 없습니다.

-. 매도인은 매매대금과 별도로 부가가치세를 지급 받을 수는 있지만 계약서에 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 별도의 약정이 기재되어야 합니다. 

 

• 인지세 (전자수입인지)

-. 납부기한 : 분양계약 체결일 또는 명의변경 승인일 전 납부

-. 10억 이하 : 15만원, 10억 초과 : 30만원

 

• 부가가치세

-. 건물분에 부과하며 건물가격의 10% (토지에는 미부과)

-. 일반 임대 사업자 등록 시 (사업자등록 필수) 부가세 환급 가능

상가 보유단계 세금

• 부가가치세

-. 임대 수익 발생 시
   ① 임대수익 + 부가세 신고, 임차인에게서 받음 (임대차 계약서에 항목 명시)
   ② 납부기한 : 상반기분 (7/1~7/25), 하반기분 (1/1~1/25)
   ③ 간주임대료에 대해서도 부가세 납부 필요 (정기예금이자율)

• 재산세

-. 납부기한 : 6월1일 소유 기준, 건물분 
   ① 건물 분 : 7/16~7/31
   ② 토지 분 : 9/16~9/30

-. 세율
   ① 건물 분 : 시가표준액 X 공정시장가액비율(70%) X 세율 0.2%
   ② 토지 분 : 개별공시지가 X 공정시장가액비율(70%) X 세율 0.2% ~ 0.4%

• 종합부동산세 

-. 건축물에 대해서는 종합부동산세가 과세되지 않으며 상가 건물의 토지에 대하여 과세합니다.

보유세	건축물	토지	주택
재산세	O	O	O
종합부동산세	X	O	O

 

-. 종합부동산세 과세표준에서 일반 상가 건물은 사업용 토지로 별도합산토지로 분류됩니다.

구분		과세표준의 계산
주택	일반	(공시가격합계액 - 6억원) X 공정시장가액비율 (60%)
	1 주택자	(공시가격합계액 - 9억원) X 공정시장가액비율 (60%)
종합합산 토지		(공시가격합계액 - 5억원) X 공정시장가액비율 (95%)
별도합산 토지		(공시가격합계액 - 80억원) X 공정시장가액비율 (95%)

• 종합소득세

-. 임대소득자로 등록하고 매년 소득신고를 해야 합니다, (5/1~5/25)

-. 납부기한 : 8월 31일

-. 소득에 따라 종합과세 및 분리과세 선택 가능
    ① 2천만원 초과 : 종합과세 (근로소득 + 임대소득 종합소득세율 적용)
    ② 2천만원 이하 : 종합과세 or 분리과세(세율 4%) 중 선택

-. 종합소득세율

•  기타 (건강보험료)

-. 직장인 임대 사업자:  
    분리과세로 임대소득 2,000만원 초과 시 건강보험공단에서 회사로 건강보험료 상향 조정 요청 

-. 일반 임대 사업자:
   현재는 피부양자이나 임대 소득이 1원이라도 발생하면 피부양자 자격이 박탈되고 건강보험을 납부하여야 함

상가 매도단계 세금

• 양도소득세

-. 상가 양도소득세라 특별한 것은 없으며 기본세율, 중과세율, 장기보유특별공제 등 세액 흐름표에 따라 계산하면 됩니다.

계산	구분	설명
	양도가액	부동산 등의 양도 당시 실거래가액
-	취득가액	부동산 등의 취득 당시 실거래가액
-	필요경비	실가: 설비비, 개량비, 자본적지출액, 양도비 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용
=	얃도차익	양도가액 – 취득가액 - 필요경비
-	장기보유특별공제
=	양도소득금액	양도차익 – 장기보유특별공베
-	감면대상소득금액	조세특례제한법에서 규정한 경우 (미분양주택, 신축주택 등)
-	양도소득 기본공제	250만원 (미등기양도자산은 배제)
=	양도소득 과세표준	양도소득금액 – 감면대상소득금액 + 기본공제)
X	세율
=	산출세액	양도소득 과세표준 X 세율
-	세액공제 + 감면세액	전자신고 세액공제, 외국납부세액공제, 조세특례제한법 상 감면세액
=	자진납부할세액	산출세액 – (세액공제 + 감면세액)

-. 상가매매 포괄 양도, 양수 : 상가 매도 시 영업권을 함께 양도하는 경우에는 포괄 양도,양수로 볼 수 있는지 문제가 되는데 이는 포괄양도, 양수의 경우는 부가가치세가 비과세되기 때문입니다.

-. 상가의 경우는 양도 차익 계산 시 필요 경비가 공제가 중요하며 대표적인 필요경비 항목은 다음과 같습니다.

    ① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
    ② 엘리베이터 및 냉,난방 장치의 설치
    ③ 피난시설 등의 설치
    ④ 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것에 대한 복구
    ⑤ 기타 개량, 확장, 증설 등 상기 열거된 것과 유사한 성질의 것